Промкомплекс у Дніпрі — інвестиційний об'єкт

Дніпро · Самарський район

Інвестиційна пропозиція · value-add

Інвестиція в промкомплекс 4 800 м² у Дніпрі

10 млн грн у реконструкцію → 20% у готовому дохідному активі класу А. Приріст капіталу вже на етапі завершення робіт, орендний дохід і потенціал переоцінки після стабілізації.

10 млн грн

Інвестиція

цільове фінансування реконструкції

20%

Частка інвестора

у компанії, що володіє об'єктом

≈ 20–22%

Прогнозна IRR

базовий сценарій, 10 років

≈ 5,5 року

Окупність

повернення вкладених коштів

Обговорити умови +38 (073) 322 00 78

Коротко про інвестицію

Готовий промисловий виробничо-складський комплекс ~4 800 м² у Дніпрі пропонується не як «звичайний склад», а як value-add інвестиція. Власники вносять будівлю та землю; інвестор фінансує реконструкцію в сучасний формат (клас А) на суму близько 10 млн грн і отримує 20% у компанії, що володіє об'єктом. Після реконструкції ринкова вартість активу оцінюється орієнтовно у 80 млн грн, а модернізований комплекс генерує орендний дохід уже з перших місяців. Інвестор одразу отримує приріст капіталу (частка ≈ 16 млн грн проти 10 млн вкладених), регулярний орендний дохід (≈ 1,8 млн грн/рік на його частку) та потенціал суттєвої переоцінки активу після стабілізації безпекової ситуації.

Про об'єкт

~4 800 м²

Площа комплексу

18 м

Висота стель

Кран-балки

Цехи з кранами

Ж/д гілка

Колія в цеху

КПП · охорона

Огороджена територія

Промисловий виробничо-складський комплекс площею близько 4 800 м² у м. Дніпро, Самарський район (лівобережна промзона). Виробничі цехи з мостовими кранами (кран-балками) та високими стелями (до 18 м), залізнична колія, заведена в цех, багатоповерхові виробничі й адміністративно-побутові корпуси, огороджена територія з КПП, вантажний в'їзд (ворота-портал), під'їзні шляхи та паркінг для авто й вантажівок, власна інженерія (електрощитові, водонапірна башта). Частина приміщень діюча, частину можна переобладнати «під себе». Універсальний об'єкт: виробництво, металообробка й машинобудування, склад і логістика, промбаза та переробка, обслуговування великогабаритної техніки, ангарне зберігання.

Справжні фото об'єкта (2021 р.)

Основні характеристики

Загальна площа комплексу: близько 4 800 м².
Виробничі цехи з мостовими кранами (кран-балками) та високими стелями до 18 м — під важке й середнє виробництво і високостелажне зберігання.
Залізнична колія, заведена в цех — зручне відвантаження продукції та прийом сировини.
Багатоповерхові виробничі й адміністративно-побутові корпуси.
Огороджена територія з КПП / прохідною — контроль доступу та охорона.
Вантажний в'їзд (ворота-портал), під'їзні шляхи, паркінг для авто й вантажівок.
Власна інженерія: електрощитові, водонапірна башта.

Інфраструктура та розташування

Об'єкт розташований у м. Дніпро, Самарський район — лівобережна промислова зона з розвиненою транспортною інфраструктурою.

Промислове оточення, віддалене від житлової забудови — менше обмежень для виробничої та логістичної діяльності.
Залізнична гілка та під'їзні шляхи для великогабаритного транспорту й фур.
Огороджена територія з КПП, паркінг для авто й вантажівок.
Власна водонапірна башта й електрощитові — автономна інженерія майданчика.

Переваги об'єкта

Готовий промисловий майданчик — не потрібно будувати з нуля.
Мостові крани та високі стелі під важке й середнє виробництво.
Залізнична гілка прямо в цеху — рідкісна перевага для логістики й переробки.
Частина приміщень діюча — можна запускати діяльність одразу.
Універсальний об'єкт — легко адаптується під виробництво, склад, логістику чи промбазу.

Під що підійде

Виробництво, металообробка, машинобудування, збірка.
Склад, логістика, дистрибуція, фулфілмент.
Виробничо-складська база, переробка сировини.
Ремонт та обслуговування великогабаритної техніки.
Ангарне зберігання, промбаза під власні потреби.

Інвестиційна теза

Не «звичайний склад», а value-add інвестиція

Вхід у готовий актив без купівлі землі та будівництва з нуля — інвестуються лише кошти в реконструкцію.
Значний приріст капіталу вже на етапі завершення реконструкції: частка 20% ≈ 16 млн грн проти 10 млн грн вкладених (+60%).
Регулярний орендний дохід від модернізованих площ класу А — прогнозовано ≈ 1,8 млн грн/рік на частку інвестора.
Частка у реальному матеріальному активі, а не в борговому інструменті чи частці прибутку без забезпечення.
Дніпро — один із ключових логістичних центрів країни; через безпековий ризик активи дешевші, а очікувана дохідність вища, ніж у Києві чи Львові.
Потенціал переоцінки: після стабілізації безпекової ситуації капіталізація складів у Дніпрі може повернутися до довоєнних / наближених до європейських показників.

Ринок складської нерухомості · 2026

Дефіцит сучасних складів класу А

У 2026 році в Україні зберігається дефіцит сучасних складів класу А — особливо під e-commerce, 3PL, дистрибуцію та FMCG.
Попит сконцентрований на якісних об'єктах із сучасною інженерією та автономністю (резервне живлення, докові зони, антипилова підлога).
Дніпро залишається одним із головних логістичних вузлів; через військовий ризик інвестори вимагають вищої дохідності — активи дешевші, а потенційна прибутковість вища.
На ринку вже присутні сучасні складські комплекси зі ставками оренди до 250 грн/м² на місяць.
Реконструкція «як є → клас А» дозволяє підняти орендну ставку об'єкта з ~100 грн/м² (поточний стан) до цільових ~200–250 грн/м².

План реконструкції · value-add

На що йдуть ≈ 10 млн грн

≈ 2,0 млн грн

Докові ворота та доклевелери

Вантажні зони під фури, докові ворота, доклевелери, під'їзні майданчики.

≈ 2,5 млн грн

Антипилова промислова підлога

Наливна зносостійка підлога під стелажі, навантажувачі та важке зберігання.

≈ 1,5 млн грн

Резервне електроживлення

Модернізація електрики, резервне живлення (генератор/ДБЖ), місце під сонячну електростанцію.

≈ 1,2 млн грн

Сучасна пожежна система

Пожежна сигналізація та система пожежогасіння відповідно до норм для складів класу А.

≈ 0,8 млн грн

Відеоспостереження та СКУД

Відеонагляд по периметру, система контролю доступу, підсилення охорони на КПП.

≈ 1,5 млн грн

Ремонт корпусів і фасад

Косметичний ремонт, фасадні роботи, промислове LED-освітлення цехів і території.

≈ 0,5 млн грн

Проєкт, дозволи, резерв

Проєктування, дозвільна документація та резерв на непередбачені витрати.

Опційна наступна фаза

Сонячна електростанція на даху (автономність + економія на е/е)
Зарядні станції для електронавантажувачів
Автоматизовані стелажні системи під конкретного орендаря

Поверх під переобладнання — простір під реконструкцію

Простір під переобладнання «під себе» — база для модернізації в клас А.

Структура угоди

Спільний інвестиційний проєкт 80 / 20

Оскільки власники залишають нерухомість за собою, оптимальна модель — спільний інвестиційний проєкт, а не продаж частини будівлі. Власники вносять будівлю та землю, інвестор фінансує реконструкцію; частки оформлюються в компанії (або через інвестиційний договір / договір про спільну діяльність), що володіє об'єктом.

Власники80%

будівля ~4 800 м² + земельна ділянка (внесок майном)

Інвестор20%

фінансування реконструкції ≈ 10 млн грн (цільові кошти)

Орендний дохід розподіляється пропорційно часткам сторін.
Кошти інвестора — цільові, спрямовуються виключно на реконструкцію за кошторисом і зі звітністю.
Управління об'єктом, пошук і супровід орендарів — на стороні власників / керуючої компанії.
Частка інвестора фіксується документально після завершення реконструкції та введення об'єкта в експлуатацію.

Фінансова модель · базовий сценарій

Як працюють гроші

Орендопридатна площа (модель)

із ~4 800 м² загальної площі комплексу

≈ 4 000 м²

Цільова ставка після реконструкції

ринок класу А — 200–250 грн/м²

220 грн/м²/міс

Валовий орендний дохід

4 000 × 220 × 12

≈ 10,56 млн грн/рік

Операційні витрати та вакансія (~15%)

− 1,56 млн грн/рік

Чистий операційний дохід (NOI)

≈ 9,0 млн грн/рік

Дохід інвестора (20% NOI)

≈ 1,8 млн грн/рік

Окупність вкладених 10 млн грн

≈ 5,5 року

Вартість комплексу після реконструкції

частка 20% ≈ 16 млн грн проти 10 млн вкладених

≈ 80 млн грн

Поточна («як є») орендна ставка ~100 грн/м² зростає до цільових ~220 грн/м² саме завдяки реконструкції в клас А — це і є джерело приросту вартості активу та дохідності.

Аналіз чутливості

Три сценарії на 10 років

Показник	Песимістичний	Базовий	Оптимістичний
Орендна ставка	≈ 170 грн/м²	220 грн/м²	250 грн/м²
Чистий дохід (NOI)	≈ 6,5 млн грн/рік	≈ 9,0 млн грн/рік	≈ 10,5 млн грн/рік
Дохід інвестора / рік (20%)	≈ 1,3 млн грн	≈ 1,8 млн грн	≈ 2,1 млн грн
Окупність	≈ 7,7 року	≈ 5,5 року	≈ 4,8 року
Вартість комплексу на виході	≈ 70 млн грн	≈ 100 млн грн	≈ 130 млн грн
Частка 20% на виході	≈ 14 млн грн	≈ 20 млн грн	≈ 26 млн грн
Сукупно за 10 років	≈ 27 млн грн	≈ 38 млн грн	≈ 47 млн грн
Прогнозна IRR	≈ 14–16%	≈ 20–22%	≈ 25–28%

Показники ілюстративні та підлягають уточненню за результатами due diligence. Сукупний дохід за 10 років = орендний дохід інвестора + вартість його частки на виході.

Що отримує інвестор

Приріст капіталу

Частка ≈ 16 млн грн одразу після реконструкції проти 10 млн грн вкладених — +60% ще до орендного доходу.

Регулярний орендний дохід

≈ 1,8 млн грн/рік на частку інвестора з модернізованих площ класу А.

Частка в реальному активі

20% у компанії, що володіє комплексом ~4 800 м² з землею, цехами, кранами та ж/д гілкою.

Потенціал переоцінки

Після стабілізації безпекової ситуації вартість активу може зрости до 120–150 млн грн (частка 24–30 млн грн).

Прозорий вхід і вихід

Цільове фінансування зі звітністю, зафіксована частка та заздалегідь погоджені варіанти виходу.

Захист від воєнного ризику

Планується страхування об'єкта від воєнних ризиків; відшкодування — на відновлення або виплати інвесторам.

Ризики проєкту

Ризики та їх зменшення

Строки та кошторис реконструкції

Мінімізація: Фіксований кошторис, резерв на непередбачені витрати, поетапна звітність за цільовими коштами.

Вакантність / темп здачі в оренду

Мінімізація: Універсальний об'єкт під багато сценаріїв; частина площ діюча вже зараз; закладено вакансію ~15% у модель.

Уточнення даних (ціна, земля, потужності)

Мінімізація: Фіналізація після due diligence; фінальні умови фіксуються інвестиційним договором.

Ринкова кон'юнктура та ставки оренди

Мінімізація: Три сценарії (песимістичний/базовий/оптимістичний); дохідність закладає дисконт до Києва/Львова.

Воєнний ризик і стратегія страхування

Ризик існує і не приховується — він прямо врахований у фінансовій моделі та у підвищеній очікуваній дохідності (дисконт до ставок капіталізації Києва й Львова).
Страхування об'єкта від воєнних ризиків планується в межах доступних на момент укладення угоди страхових програм, у тому числі механізмів для інвестиційних проєктів за участю міжнародних фінансових інституцій.
Умови, обсяг покриття, страхова сума та перелік страхових випадків визначаються договором страхування.
У разі отримання страхового відшкодування воно спрямовується на відновлення об'єкта або на виплати інвесторам відповідно до умов інвестиційного договору.
Після стабілізації безпекової ситуації можлива суттєва переоцінка (капіталізація) активу вгору.

Вхід і вихід

Вхід у проєкт

Інвестиційний договір і фіксація частки 20% після завершення реконструкції.
Кошти інвестора — цільові, під реконструкцію, з кошторисом і поетапною звітністю.
Юридичний та технічний due diligence перед підписанням.

Варіанти виходу

Продаж комплексу цілком і розподіл коштів пропорційно часткам сторін.
Викуп частки інвестора власниками за заздалегідь погодженою формулою (ринкова оцінка або кратність до NOI).
Продовження володіння часткою з отриманням орендного доходу.

Календар реалізації · ~2 місяці

Тиждень 1–2
Проєкт і закупівлі
Проєкт, кошторис, дозволи, закупівля матеріалів та обладнання.
Тиждень 3–5
Основні роботи
Антипилова підлога, електрика та резервне живлення, докові зони.
Тиждень 6–7
Інженерія та безпека
Пожежна система, СКУД, відеоспостереження, ремонт корпусів і освітлення.
Тиждень 8
Введення та старт лізингу
Пусконалагодження, клінінг, здача об'єкта, початок здачі площ в оренду.

Готові обговорити умови?

Залиште заявку — надішлемо повний інвестиційний пакет: фінмодель, кошторис реконструкції, документи та деталі структури угоди. Або зателефонуйте: +38 (073) 322 00 78

Важливі застереження

Документ має інформаційний характер і не є публічною офертою, інвестиційною рекомендацією чи гарантією дохідності.
Фінансові показники — попередні та ілюстративні; вони базуються на поточних ринкових оцінках 2026 року і підлягають уточненню за результатами due diligence.
Частина даних — ціна купівлі, площа та право на земельну ділянку, технічні характеристики (потужність, крани, комунікації), правовстановлюючі документи — уточнюється; фінальні умови фіксуються інвестиційним договором.
Фото об'єкта датовані 2021 роком; актуальність станом на момент угоди підтверджується під час перегляду.